2025.03.28
# 相続トラブル0（ゼロ）へ！今から始める終活と不動産整理の全知識
こんにちは。相続問題と向き合う多くの方々から相談を受けてきた経験から、この記事を書かせていただきます。「相続」という言葉を聞くと、どこか遠い将来の話と思われがちですが、実は今から準備することで、家族の負担を大きく減らすことができるのです。
## なぜ今、終活と不動産整理が重要なのか
相続トラブルの多くは「準備不足」から発生します。特に不動産は金額が大きく、感情的な問題も絡みやすいため、トラブルの中心になりがちです。国税庁の統計によれば、相続税申告のうち約8割に不動産が含まれており、その評価額は相続財産全体の約5割を占めています。
例えば、こんなケースがあります。
> Aさん（75歳）は複数の不動産を所有していましたが、生前に何の準備もせず急逝。相続人である3人の子どもたちは、不動産の存在すら正確に把握していませんでした。相続税の申告期限が迫る中、慌てて調査を始めましたが、古い賃貸物件の借主情報や固定資産税の支払い状況が不明確で、さらに一部の土地には抵当権が設定されていることが判明。結果、兄弟間で「なぜ知らされていなかったのか」という不信感が生まれ、遺産分割協議は難航し、最終的に調停に発展してしまいました。
このような事態を防ぐためにも、終活の一環として不動産整理を進めることが重要です。
## 終活の第一歩：財産の棚卸し
まずは自分の財産を正確に把握することから始めましょう。特に不動産については以下の情報を整理しておくことが大切です。
- 所有している不動産の所在地と種類（土地、建物）
- 法務局で取得できる登記事項証明書のコピー
- 固定資産税評価証明書
- 不動産の取得時期と取得価格がわかる書類
- 賃貸に出している場合は賃貸契約書
- ローンがある場合は返済予定表
これらの情報を一覧表にしてファイリングしておくだけでも、相続人の負担は大きく軽減されます。
## 不動産に関する生前対策
配偶者との共有名義になっている不動産は、相続時に複雑な問題を引き起こすことがあります。特に持分が均等でない場合や、住宅ローンが残っている場合は注意が必要です。場合によっては、生前に持分の整理や名義変更を検討すべきでしょう。
相続税対策として不動産の生前贈与を検討する方も多いですが、贈与税の問題や将来の介護費用の確保など、総合的な判断が必要です。特に「相続時精算課税制度」は60歳以上の親から18歳以上の子への贈与に活用できる制度で、2,500万円までの特別控除があります。
不動産の承継先を明確にするためには、遺言書が効果的です。特に「推定相続人が複数いる」「相続人以外に財産を残したい」というケースでは必須と言えるでしょう。遺言書には自筆証書遺言と公正証書遺言がありますが、不動産が含まれる場合は法的な確実性が高い公正証書遺言をお勧めします。
## 相続発生後のスムーズな不動産整理
万が一の時に備えて、家族に伝えておくべきポイントもあります。
相続登記が義務化されたことはご存知でしょうか。相続が発生したら3年以内に登記手続きが必要です。これを怠ると過料が課される可能性があります。相続人に不動産の存在と、この義務について伝えておきましょう。
相続税申告では不動産の評価が重要です。土地は「路線価方式」または「倍率方式」、建物は「固定資産税評価額」が基本となります。ただし、賃貸中の不動産や古家付きの土地など、状況によって評価額が変わることもあるため、専門家に相談することをお勧めします。
相続した実家をそのまま放置すると「空き家」になり、防犯上の問題や固定資産税の特例が受けられなくなるなどのデメリットがあります。早い段階で「売却」「賃貸」「リフォームして利用」などの方向性を決めることが大切です。
## 専門家の活用法
相続と不動産に関しては、さまざまな専門家のサポートを受けることができます。
- **弁護士**：遺産分割協議がこじれた場合や法的トラブルの解決
- **税理士**：相続税の申告、節税対策の立案
- **司法書士**：不動産の名義変更、相続登記
- **行政書士**：遺言書作成のサポート
- **不動産鑑定士**：不動産の適正価格の算定
- **宅地建物取引士**：不動産売却の仲介
重要なのは、「自分に必要な専門家」を見極めること。例えば、相続税がかからないケースで税理士に高額な報酬を支払うのは避けたいところです。まずは無料相談などを活用して、自分のケースに必要な専門家を判断しましょう。
## 終活ノートの活用
すべての情報を整理するツールとして「終活ノート」が役立ちます。市販のものを活用するか、自分でまとめるか、方法は問いませんが、以下の情報は必ず記録しておきましょう。
- 不動産の所在地と詳細情報
- 不動産に関する書類の保管場所
- 不動産に対する希望（誰に相続してほしいか）
- 不動産関連の連絡先（管理会社、テナント、固定資産税事務所など）
